官方严控对外投资 中国海外房产投资锐减82%

【博闻社】自2013年，伴随着人民币贬值的担忧和国内地产投资回报的降低，刺激中国的商业地产投资在海外（尤其是美国、澳大利亚、英国和香港）寻求合适的投资标的。去年前八个月，中国海外地产投资大宗交易总额达235亿美元，已接近2015年全年257亿美元的投资额。然而去年年底开始，政策制定者宣布了控制海外“非理性”投资的举措，将包括房地产、酒店、影院、媒体、体育俱乐部和非核心商业等列入“负面清单”。在房地产对外投资严控之下，中国的房地产ODI（outbound direct investment）今年上半年锐减了82%。

大摩在最近的研报中指出，在美联储加息通道前，为了应对资本外流的压力和人民币贬值，该“负面清单”的监管预计将持续到2018年。此外，大摩还表示，2017年中国海外房地产直接投资可能从2016年的106亿美元下跌至仅剩17亿美元，同比跌幅达84%，2018预计在14亿美元水平。

具体来看，中国海外投资需求的下滑给当地房地产短期内的交易量形成压力，并可能影响潜在的中期房价走势。据Real Capital Analytics分析，2016年中国商业地产发展投资的主要海外目的地分别是美国（43%），香港（18%）和澳大利亚（12%），而过去6个月未成交交易主要集中在英国（占据总量的34%）。

美国房地产市场

中国（除香港地区）在2016年是美国商业地产领域最大的海外投资者，2017年至目前仍是第二大海外投资者，占据今年25%的市场份额。同时主要投资对象是各大主要门户城市的办公和酒店地产，其中四大主要市场（纽约、旧金山、芝加哥和洛杉矶）仍占据2017年近80%的市场份额。值得一提的是，中国买家占据曼哈顿地区今年收购成交的30%，再次表明了国内买家对该市场的重要性。

另据数据显示，中国的前20大海外投资者过去24个月总共收购755处房产，总计投资超过300亿美元。其中，中国人寿以523起收购位列榜首，安邦和海航集团分列第二、三位。另一家收购超过100起的境内投资者是泰康人寿，过去24个月累计收购113处，但因收购总金额较低，位列第13位。

大摩在报告中指出，美国主要城市不断刷新的商业地产价格正是来自海外资本流入的推动，因此现在随着中国这个最大的海外投资者资本流入的回撤，势必将对美国商业地产市场带来潜在的影响。大摩预计，直接影响是今年上半年美国的房产销售整体同比下滑9%，其中主要城市将同比下跌20%，曼哈顿地区跌幅将达55%。

此外，大摩认为，商业地产价格已经到达峰值，正面临下行压力。而考虑到中国对曼哈顿市场的影响，对尤其是纽约地区相关的办公商业REITs大摩保持谨慎观点。

英国房地产市场

大摩在研报中指出，2016年中国资本占据伦敦中心商业地产收购的25%，并在住房价格中起到重要作用。国内负面清单的监管，尤其是对房地产领域的严控将对英国，尤其是伦敦中心地区的房价估值形成一定程度的挑战。大摩还认为，中国资本对伦敦地区的房地产有着极强的兴趣，原因包括了法律体制和长租结构，但主要原因是英镑的贬值预期影响推动。

总的来说，大摩认为任何中国投资者的潜在减少都可能加剧英国退欧对房价的预期影响。此外，伦敦黄金地段的房地产将受到更大影响，而对整个区域市场的影响将是间接并且较小的。大摩认为，学生公寓也是住房市场一个潜在的脆弱性领域，值得关注，但只要债务负担在加息可能下没有收到挤压，那么整体风险仍可控。

澳大利亚房地产市场

中国一直是澳大利亚房地产市场海外投资的“大玩家”，2016年来自中国投资者近319亿澳元的总投资中，近70%的投资都用于房地产投资，是澳大利亚第二大海外投资者美国的近4倍。

在严监管导致来自中国投资者的需求下降时，澳大利亚的住房部门也受到了来自个人和企业投资者减少的影响，并进而影响了房价。据澳洲FIRB（Foreign Investment Review Board）官方数据显示，去年获批的中国投资者（未做个人投资者的区分）投资房地产价值超过200亿澳元。大摩表示持续的房地产领域“负面清单”监管将对中国投资澳洲房产继续形成负面影响，并将具体影响现房和开发用地两个市场。

在商业地产，中国投资者在过去的2-3年占据了成交额的12-25%，因此办公用地受到最大影响。

凤凰网等报道综合