博聞深度:十一樓市風雲再起 中國經濟岌岌可危

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【博聞社特約記者報道】中國十一國慶期間,針對樓市飆升,地方政府監管連下12道金牌,樓市風暴升級。自9月30日起,一場轟轟烈烈的監管風暴開始了!

博聞社特約財經記者發現,短短4天內,連續12道金牌紛至沓來,一道比一道緊迫,一道比一道嚴厲!有的城市甚至連出兩政策!新政的密集程度可謂是史無前例!

第一道、北京:最嚴限貸!二套房為非普通自住房首付至少七成。

第二道、天津:限購+限貸,雙管齊下。
第三道、蘇州:進一步加強商品住房價格監管。

第四道、成都:分區域限購,二套房首付比例不低於40%。

第五道、鄭州:擁有兩套房者限購180平米以下住房。
第六道、無錫:暫停對已有一套及以上住房的外地戶籍家庭出售新房。

第七道、濟南:戶籍家庭有三套住房的,暫不得再購房。
第八道、合肥:市區兩套及以上住房者暫停購買。

第九道、武漢:實施投資性限購。
第十道、鄭州:樓市限購後再限貸,二套房首付40%,首套房30%

第十一道、蘇州:2套及以上居民家庭暫停發放商業性住房貸款。

第十二道、深圳:進一步細化單套住房的限購對象,嚴格新房貸,無房無貸三成首付,無房有貸首付五成,2房首付七成,有人戲稱,此次深圳新政“對五年陳釀單身狗傷害最大。

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圖1 國慶樓市劫 天津
圖1 國慶樓市劫 天津
圖2 國慶樓市劫 鄭州
圖2 國慶樓市劫 鄭州
圖3 國慶樓市劫
圖3 國慶樓市劫
圖4 國慶樓市劫
圖4 國慶樓市劫
圖5 國慶樓市劫
圖5 國慶樓市劫
圖6 國慶樓市劫
圖6 國慶樓市劫

20城連環加碼限購,實為“因城施策”、“一城一策”的政策紛呈。從9月30日晚間截至10月7日晚間,共有20個城市出台了樓市新政,這些城市分別是:北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山。

限購限貸地毯式轟炸

難掩中國大媽承負去庫存樓市

十一黃金周裡邊有多少城市出台所謂史上最嚴厲的限購政策。那些國慶期間在各地遊山玩水的人們不少買了房子或者準備買房的,在美麗山水間如坐針氈,再也無法釋懷。

政府在房地產加速趕頂的時刻突然地毯式鋪開限購限貸,實在是逼不得已才出手。因為一線二線城市居民的住房抵押貸款槓桿已經太高了,需要防止槓桿過高而暴力斷裂。images5

讓我們通過下面的數據來看看目前居民的住房抵押貸款槓桿到底有多高:

從存量房貸來看:考慮公積金後,16年中國居民房貸收入比將達到67%,已與美國、日本當前水平相當。若按當前增速持續下去,則2019年將超過100%,達到美國歷史峰值水平。微觀調查數據同樣驗證了中國居民槓桿率並不低。

從房貸償付額來看:考慮公積金後,假定中國房貸平均剩餘期限為15年,則16年中國居民當年房貸償付額占可支配收入的比重已經達到美國歷史峰值,居民償付能力受到巨大考驗。

從房貸新增額來看:考慮公積金後,16年中國居民購房邊際槓桿達50%,與美國次貸危機前的最高值相當。而新增房貸佔GDP的比重也直逼美國歷史峰值,顯示地產泡沫化風險臨近。

博聞社綜合各方面指標,中國居民槓桿率並不低,償付能力正受到巨大考驗。房地產加槓桿已帶來巨大的泡沫風險,值得高度警惕!

注意,居民戶金融機構新增中長期人民幣貸款的主體是房貸。

在有居民戶金融機構新增中長期人民幣貸款數據以來(2009年12月以來),這一輪房價暴漲之前,金融機構新增中長期貸款(12個月滾動累計)中居民戶新增中長期貸款的佔比就和房地產開發投資完成額:累計同比在中長期趨勢上呈高度一致性,也就是說機構資金和大媽(居民戶)在房地產上加槓桿的節奏是高度一致的。

但這一輪房價暴漲的情形卻非常的蹊蹺,金融機構新增中長期貸款中居民戶新增中長期貸款的佔比以歷史上前所未有的速度向上拉升,而房地產開發投資完成額:累計同比卻滯留歷史底部,幾乎巋然不動,這二者之間出現了罕見的顯著背離。

機構資金在撤離房地產,降低其相關槓桿,中國大媽(居民戶)在竭盡全力的接盤,把相關槓桿加到了歷史最高,和接近爆發債務危機的水平。這就是這一輪房地產去庫存的金融經濟學本質。

由此可見,政府在房地產加速趕頂的時刻突然地毯式鋪開限購限貸,實在是逼不得已才出手。因為中國大媽的住房抵押貸款槓桿已經太高了,需要防止槓桿過高而暴力斷裂。

在這一輪暴漲之前的房地產牛市,主要的資金動力是機構資金和政府主導的投資資金,而如今機構資金在極力降低中國房地產業的相關槓桿,並把資金轉移海外,政府在利用債務置換也在降槓桿,與此同時中國大媽(居民戶)在拚命的增加中國房地產業的相關槓桿。

如果政府袖手旁觀的話,明年下半年,中國的房地產會在槓桿用盡之後見頂,隨後其下行調整可能會非常猛烈。

因為限貸限購會顯著降低一二線城市符合條件購房者的數量,和降低這些地區居民戶新增中長期人民幣貸款(主要是房貸)的增速,因此政府希望的是一二線城市的房地產價格出現高位盤整的態勢,然後通過限貸限購把資金趕向三四線城市的樓市。

這樣一來,房地產去庫存就可以在全國範圍內完美收官,至此,政府和機構資金可以最大限度的降低房地產業相關的槓桿,而中國大媽(居民戶)的房地產業相關的槓桿將會加到歷史最高,甚至是世界主要經濟大國里的最高水平。

那樣一來,房地產危機爆發,地方政府可以最大限度的全身而退,國企央企,和特權民企也可以最大限度的全身而退,銀行也可以最大限度的全身而退,而中國大媽(居民戶)將承受最沉重的打擊。這就是槓桿騰挪的吸星大法。

而言之,機構資金在去槓桿,居民戶在瘋狂加槓桿(大媽進場),頂部放量,宏觀層面資金在大量凈流出中國,這些都是超級大頂在即的特徵。

用對數周期性冪律模型(LPPL模型)可以預測到深圳本外幣存款餘額12個月滾動求和數據同比增速應該在今年12月左右坍塌,滯後6個月,深圳:新建住宅價格指數應該見頂,可能會出現劇烈的下行震蕩。

考慮到政府限貸限購等樓市救命政策,筆者將預測修正為深圳上海北京廣州樓價將於明年下半年左右見頂,之後極大可能進入全面的高位派發模式。深圳上海見頂之後,滯後6個月,全國的房價將見頂。

具體而言,全國的房價會在2018年6月左右左右見頂,之後極大可能全面進入高位派發模式。由於房地產市場場內融資和場外融資的總槓桿的高深莫測,屆時樓市高位派發的模式極有可能會失控。

好消息就是地方政府,國企央企,特權民企,和銀行可以最大限度的全身而退(意思不是毫髮無損,而是將本來會受到的巨大打擊最大程度的減小),壞消息就是炒樓大媽大叔們恐怕很多要被套一生了。images6

樓市調控加劇土地財政央地博弈

持續阻礙人民幣國際化目標

資本與貨幣:貨幣不等於資本,貨幣是沒有激活的資本;貨幣是中性的,資本則有傾向性和攻擊性。如果央行能控制貨幣流向,政府能左右資本的攻擊性,經濟就不會出問題。

作為資本市場資金池的一部分——樓市,可以看到央地博弈中的現狀:央行中管發鈔,甚至是被動地發行,掌握不了貨幣流向;當資本被各類機構控制後,中央政府和地方政府又管控不了資本去向;整個經濟在宏觀上和局部,就被這些“變異了”的資本力量所左右。

土地財政制度引起樓市調控風暴

地方政府熱衷於賣地賺錢的土地財政,推高房價、衍生腐敗,諸多弊端,不一而足。但是很少有人認認真真的思考,為什麼地方政府這麼“痴迷”土地財政,這麼不願意對房地產,尤其是高企的房價,進行調控打壓。

將地方政府對土地財政的“痴迷”,簡單歸咎於“房地產政策是向上服務的,而不是向下服務的”,就好比把貪官污吏的產生歸咎於道德品質敗壞、覺悟作風渙散一樣,罵起來固然痛快,其實沒抓住本質。

土地財政的制度性根源在於中央和地方政府的分稅制。這種分稅制,導致了地方政府的財權和事權的嚴重分離,通俗一點說就是一大堆事情都要地方政府幹,但是地方政府自己卻沒錢干。咋辦?賣地就是一個法子。換言之,土地財政有着制度上的必然性。

圖7 樓市調控央地博弈紛飛3 分稅制
圖7 樓市調控央地博弈紛飛3 分稅制

八十年代的中央財政常常會緊張。但當時的財政部是可以向中國人民銀行總行發行國債的,其實就是印鈔票。最要命的是,這印出來的鈔票還由央行進行包銷。但也只有這種方式才能維持住中央政府在財政上不至於“破產”。

問題是,20世紀八十年代,貸款、信用擴張、樓市、股市等等的資產項目都沒有發展起來——年紀稍微大一點的人,可能會記得,八十年代九十年代末的時候,老百姓個人的閑余資金,除了搗鼓點郵票,養點鴿子等等小規模的投資行為之外,你就是想玩點融資投資、想弄資產泡沫、想搞投機倒把、想使用槓桿,都是沒有途徑、沒有來源、沒有機會的。

結果,央行印鈔票的行為就好比一根大水管突突放水,地上卻根本就沒有一個池子可以蓄水,最終所有的貨幣都直接進入了日用消費品領域。於是生活消費品的價格全面失控,最終引起了惡性的通貨膨脹,並引發了最終的社會動蕩。

為了控制當時的通貨膨脹,央行曾經把一年期定存利率破天荒地提升到10%。到93年,一年期定存利率到了10.98%!在這樣的高利率和系列政策的釜底抽薪打壓之下,到海南的投機客們,一時間傾家蕩產,跳樓無數。

真正的解決辦法,來自於有着“經濟沙皇”外號的朱櫧基。他後來做了三件事:中國人民銀行法出台、分稅制改革、人民幣匯率機制改革。

是葯三分毒,分稅制的副作用日益凸顯:

1、地方政府在財權和事權上陷入困境。分稅制一開,中央的錢袋子立刻一天天豐滿起來,各種大項目集中建設,一副不差錢的樣子。地方政府則徹底喪失了最主要的財稅資金來源。通過下表可見一斑。分稅制概況

於是,地方政府一方面要直接承擔醫療、教育、養老、市政基礎建設等諸多具體事務,另一方面,地稅那幾個錢兒實在是撐不起這個場面。 要錢,沒有,而且你不幹活還不行——你這個領導同志還想不想發展進步、到更高的崗位上為人民服務啊?幹活缺錢,就自己想辦法啊!

2、區域發展全面不平衡。財稅資源全面向中央聚集。隨之而來的各種資源也向中央聚集。反觀地方政府,財源上被截留,而事權(責)上沒有絲毫的減少,換句話說事兒還是要做,錢又不歸我,就只能向上面要、向上面求。

所以駐京辦搞各種花樣“跑部錢進”,通過要錢、要項目來促進地方建設的套路就不可避免。甚至對於其中的腐敗,地方政府也是睜一隻眼閉一隻眼。

3、各級地方政府過於依賴土地財政。想要做好各種各樣的民生工作,想要做好城市乃至於區域的發展規劃,都需要真金白銀的投入。什麼最來錢,房地產啊。所以,要“保”,甚至要“促進持續平穩健康發展”啊!這就是為什麼出現了這樣奇特的場景,一方面中央政府聲色俱厲,一方面地方政府虛與委蛇,政治態度很緊跟,落到實處打折扣。

4、淡化了地方政府服務納稅人的意識。我國的福利保障水平目前和美帝等發達國家比,還是有相當差距的。但是在稅負水平上,這個差距就已經小了很多。然而,普通納稅人個人交的那點所得稅,被中央政府咔擦拿走60%,剩下也就那麼那一點,跟土地財政所產生的收入相比,不值一提了。這種時候政府怎又會對你那幾個稅錢太在意呢!

在新一輪的房價大波動中,地方政府固然表情凝重、心中暗喜,中央政府也一直在等待觀望、選擇切入點。從這種意義上講,不關注制度性的局限,單純批評地方政府不顧大局、陽奉陰違,實在是有點勉強了。不講背後的機制問題,單純強調態度和覺悟,那是電視台《感動中國》、《感動北京》之流的水平。images7)

房地產政策調控點燃八大風險

近日,深圳僅6平米戶型賣出88萬元的價格、開盤即售罄的消息令人大跌眼鏡,而這僅僅是當前樓市瘋狂的一個縮影。自去年330刺激房地產政策以來,伴隨着去庫存調整、信貸政策放鬆、以及契稅政策調整等,中國房地產市場發生顛覆性反轉,從前兩年庫存積壓一舉進入輪快速的上升通道。

這一輪房地產上升周期是國家把"去庫存"作為今年經濟工作重點之一的背景下發生的,有着明顯的國家牛市戰略的烙印。然而,這一輪房地產價格暴漲比以往風險更大。

比如銀行新增信貸中房貸佔比超過70%、各地地王頻出;一線城市價格直逼國家頂級水平,假離婚購房激增、二線城市搶在限購政策落地前搶房;上市企業虧損依靠售賣兩套“學區房”保住不被退市;企業利潤不足炒房收入,企業家紛紛棄實業轉而炒房等等。

在筆者看來,這輪房地產市場顯然已不僅僅是資產泡沫大小的問題,而是對整體經濟形成了八大風險,足以引發警惕。

風險一是房價漲幅之大,漲速之快前所未有,一、二線漲幅也向三線城市蔓延,全面的漲幅態勢已然成行。

風險二是這次房價的全面上漲與經濟走勢和居民收入預期背離,缺乏基本面的支撐。房地產市場一枝獨秀,高槓桿透支了居民對未來收入與經濟的預期,金融風險全面浸滲。

風險三是從房價基本面指標來看,中國房地產價格也遠超出可承受範圍。不僅房價絕對數值上漲之快,相對數值也不低。

風險四是恐慌性購房、投機性購房增加經濟脆弱性,一旦預期扭轉,可能加大金融風險。

風險五是住宅用地供給不足,樓市香港化趨勢明顯。

風險六是房價過快上漲加大收入差距,損害社會公平。正如香港樓市所反映出的問題,一旦房價漲幅超出普通民眾承受能力,也必會拉大收入差距,加劇社會矛盾。

風險七是房地產一枝獨秀,或將遏制轉型與創新,房地產利潤豐厚,遠超出實體行業收益,打擊企業家創新的信心,不少企業家賣掉企業進入房市的現象屢屢。

風險八是房地產政策綁架政府,讓政策進退兩難。

樓市調控引爆金融風險阻礙人民幣國際化

房市擠泡沫,必然痛苦,但是不可不做,因為已經它已危及中國經濟安全。

國慶後,一行三會中,除了保監會,都亮出了底牌,再次連續重拳出手,所有的板子都打在了房市上。

第一,央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理,召開商業銀行住房信貸會議,傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市,加強信貸結構調整,強化住房信貸管理,控制好相關貸款風險。

第二,通過《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》全面排查收尾

第三,證監會等15個部委周四下午聯合發布《股權眾籌風險專項整治工作實施方案》。其中,股權眾籌平台與房地產企業、房地產中介以“股權眾籌”名義從事非法集資活動等8類問題被列為重點整治對象。

9月的外貿數據更值得關注。它告訴我們,房價泡沫如何威脅經濟安全。

中國9月對外貿易出口下跌5.6%,出口下跌幅度遠超進口,外貿順差比預期的少約100億美元。 這是1月以來的最弱表現,與此同時,這幾天,人民幣對美元連續貶值,對美元已經考驗6.73的關口。

一二線城市,可以說是中國製造業主要集中的城市,這裡的房價泡沫,必然會抬升中國製造的成本,削弱中國的產品競爭力,並惡化中國的外貿形勢:一方面是出口競爭力的下降,另外一方面是進口的抬升,順差逐漸縮小。

如果不及時採取措施,我們的外貿順差最終可能為逆差。

從過去近百年的歷史來看,除了擁有霸權貨幣的國家,沒有哪個國家能夠同時保持匯率與資產價格的同時高位,人民幣剛剛納入SDR,還沒有自由兌換,我們怎麼能有人民幣匯率穩定與高房價並存的奢望?房價泡沫,將會給人民幣匯率帶來負面影響。

很遺憾,這本來是美國搞TPP所設想的戰略目標:TPP的設想,就是通過把中國排斥在外,搞一個美國與亞太國家的自由貿易小圈子,降低他們之間的貿易成本。

另一方面是推升中國與周邊國家相互之間的貿易成本,從而最終降低中國製造業在世界上的份額。次貸危機後,這個戰略被美國加緊推行,就是因為它被認為是狙擊人民幣挑戰美元的最有效辦法。

製造業是所有產業的最核心平台,農業、服務業、信息行業、金融、創新等等都需要圍繞製造業來運作,沒有製造業,其他產業就沒有生長的根基。

當人均收入只有美國日本1/8的中國,一二線城市房價漲到比日本同類城市還高,比肩美國同類城市的時候,我們本來有的人力資源成本優勢,也必然會抬升上去,更多的中小製造業不得不關門。

博聞社據媒體數據,現在幾乎50%的上市公司,一年的利潤還比不上一線城市的一套房子。在如此暴力的財富分配方式面前,有多少人能沉下心來,踐行工匠精神,去兢兢業業地勤勞創富? 高房價不僅扼殺中國製造業,扼殺中國的創新,也導致資本大幅度外流,國民財富的巨大流失。

然而很遺憾,我們的一二線城市的房價,有的在一年之類就翻倍,一年把5年10年的漲幅都提前透支了。這是極其危險的資本遊戲,未來中國的房價泡沫越大,強勢美元戰略就越有可能搞成!

房價上漲過快,不僅影響居民的基本住房保障,還會導致財富在短時間裡的大規模、畸形、不公正的重新分配,擾亂整個社會的資源配置。而大量的信貸投入房市,也會給經濟發展帶來不可測的風險。

雖然在今年1月,有關方面還曾經要給房市加槓桿,但是,現在的苗頭確實不好,投機資金自以為掌握了政策的走向,要把這個政策利用到極限。這樣下去的話,最後的結局就必然是投機資本在吃飽後開始砸鍋,去年的股災殷鑒不遠。

第一次參與世界經濟大周期的中國,一入場就是一場前所未有的大複雜局面,我們很多人連小的市場經濟周期,都沒有多少體驗,因為我們市場經濟才30多年,更何況這樣一個全球性的大陣容,又還是坐二望一的主角,確實引爆一系列王炸。

(本文為特約記者為博聞社特別撰寫,特此致謝)

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