博闻深度:十一楼市风云再起 中国经济岌岌可危

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【博闻社特约记者报道】中国十一国庆期间,针对楼市飙升,地方政府监管连下12道金牌,楼市风暴升级。自9月30日起,一场轰轰烈烈的监管风暴开始了!

博闻社特约财经记者发现,短短4天内,连续12道金牌纷至沓来,一道比一道紧迫,一道比一道严厉!有的城市甚至连出两政策!新政的密集程度可谓是史无前例!

第一道、北京:最严限贷!二套房为非普通自住屋首付至少七成。

第二道、天津:限购+限贷,双管齐下。
第三道、苏州:进一步加强商品住屋价格监管。

第四道、成都:分区域限购,二套房首付比例不低于40%。

第五道、郑州:拥有两套房者限购180平米以下住屋。
第六道、无锡:暂停对已有一套及以上住屋的外地户籍家庭出售新房。

第七道、济南:户籍家庭有三套住屋的,暂不得再购房。
第八道、合肥:市区两套及以上住屋者暂停购买。

第九道、武汉:实施投资性限购。
第十道、郑州:楼市限购后再限贷,二套房首付40%,首套房30%

第十一道、苏州:2套及以上居民家庭暂停发放商业性住屋贷款。

第十二道、深圳:进一步细化单套住屋的限购对象,严格新房贷,无房无贷三成首付,无房有贷首付五成,2房首付七成,有人戏称,此次深圳新政“对五年陈酿单身狗伤害最大。

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图1 国庆楼市劫 天津
图1 国庆楼市劫 天津
图2 国庆楼市劫 郑州
图2 国庆楼市劫 郑州
图3 国庆楼市劫
图3 国庆楼市劫
图4 国庆楼市劫
图4 国庆楼市劫
图5 国庆楼市劫
图5 国庆楼市劫
图6 国庆楼市劫
图6 国庆楼市劫

20城连环加码限购,实为“因城施策”、“一城一策”的政策纷呈。从9月30日晚间截至10月7日晚间,共有20个城市出台了楼市新政,这些城市分别是:北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山。

限购限贷地毯式轰炸

难掩中国大妈承负去库存楼市

十一黄金周里边有多少城市出台所谓史上最严厉的限购政策。那些国庆期间在各地游山玩水的人们不少买了房子或者准备买房的,在美丽山水间如坐针毡,再也无法释怀。

政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住屋抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。images5

让我们通过下面的数据来看看目前居民的住屋抵押贷款杠杆到底有多高:

从存量房贷来看:考虑公积金后,16年中国居民房贷收入比将达到67%,已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去,则2019年将超过100%,达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

从房贷偿付额来看:考虑公积金后,假定中国房贷平均剩余期限为15年,则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值,居民偿付能力受到巨大考验。

从房贷新增额来看:考虑公积金后,16年中国居民购房边际杠杆达50%,与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值,显示地产泡沫化风险临近。

博闻社综合各方面指标,中国居民杠杆率并不低,偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险,值得高度警惕!

注意,居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

在有居民户金融机构新增中长期人民币贷款数据以来(2009年12月以来),这一轮屋价暴涨之前,金融机构新增中长期贷款(12个月滚动累计)中居民户新增中长期贷款的占比就和房地产开发投资完成额:累计同比在中长期趋势上呈高度一致性,也就是说机构资金和大妈(居民户)在房地产上加杠杆的节奏是高度一致的。

但这一轮屋价暴涨的情形却非常的蹊跷,金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升,而房地产开发投资完成额:累计同比却滞留历史底部,几乎岿然不动,这二者之间出现了罕见的显著背离。

机构资金在撤离房地产,降低其相关杠杆,中国大妈(居民户)在竭尽全力的接盘,把相关杠杆加到了历史最高,和接近爆发债务危机的水平。这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质。

由此可见,政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷,实在是逼不得已才出手。因为中国大妈的住屋抵押贷款杠杆已经太高了,需要防止杠杆过高而暴力断裂。

在这一轮暴涨之前的房地产牛市,主要的资金动力是机构资金和政府主导的投资资金,而如今机构资金在极力降低中国房地产业的相关杠杆,并把资金转移海外,政府在利用债务置换也在降杠杆,与此同时中国大妈(居民户)在拼命的增加中国房地产业的相关杠杆。

如果政府袖手旁观的话,明年下半年,中国的房地产会在杠杆用尽之后见顶,随后其下行调整可能会非常猛烈。

因为限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量,和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的增速,因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势,然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。

这样一来,房地产去库存就可以在全国范围内完美收官,至此,政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆,而中国大妈(居民户)的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高,甚至是世界主要经济大国里的最高水平。

那样一来,房地产危机爆发,地方政府可以最大限度的全身而退,国企央企,和特权民企也可以最大限度的全身而退,银行也可以最大限度的全身而退,而中国大妈(居民户)将承受最沉重的打击。这就是杠杆腾挪的吸星大法。

而言之,机构资金在去杠杆,居民户在疯狂加杠杆(大妈进场),顶部放量,宏观层面资金在大量净流出中国,这些都是超级大顶在即的特征。

用对数周期性幂律模型(LPPL模型)可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌,滞后6个月,深圳:新建住宅价格指数应该见顶,可能会出现剧烈的下行震荡。

考虑到政府限贷限购等楼市救命政策,笔者将预测修正为深圳上海北京广州楼价将于明年下半年左右见顶,之后极大可能进入全面的高位派发模式。深圳上海见顶之后,滞后6个月,全国的屋价将见顶。

具体而言,全国的屋价会在2018年6月左右左右见顶,之后极大可能全面进入高位派发模式。由于房地产市场场内融资和场外融资的总杠杆的高深莫测,届时楼市高位派发的模式极有可能会失控。

好消息就是地方政府,国企央企,特权民企,和银行可以最大限度的全身而退(意思不是毫发无损,而是将本来会受到的巨大打击最大程度的减小),坏消息就是炒楼大妈大叔们恐怕很多要被套一生了。images6

楼市调控加剧土地财政央地博弈

持续阻碍人民币国际化目标

资本与货币:货币不等于资本,货币是没有激活的资本;货币是中性的,资本则有倾向性和攻击性。如果央行能控制货币流向,政府能左右资本的攻击性,经济就不会出问题。

作为资本市场资金池的一部分——楼市,可以看到央地博弈中的现状:央行中管发钞,甚至是被动地发行,掌握不了货币流向;当资本被各类机构控制后,中央政府和地方政府又管控不了资本去向;整个经济在宏观上和局部,就被这些“变异了”的资本力量所左右。

土地财政制度引起楼市调控风暴

地方政府热衷于卖地赚钱的土地财政,推高屋价、衍生腐败,诸多弊端,不一而足。但是很少有人认认真真的思考,为什么地方政府这么“痴迷”土地财政,这么不愿意对房地产,尤其是高企的屋价,进行调控打压。

将地方政府对土地财政的“痴迷”,简单归咎于“房地产政策是向上服务的,而不是向下服务的”,就好比把贪官污吏的产生归咎于道德品质败坏、觉悟作风涣散一样,骂起来固然痛快,其实没抓住本质。

土地财政的制度性根源在于中央和地方政府的分税制。这种分税制,导致了地方政府的财权和事权的严重分离,通俗一点说就是一大堆事情都要地方政府干,但是地方政府自己却没钱干。咋办?卖地就是一个法子。换言之,土地财政有着制度上的必然性。

图7 楼市调控央地博弈纷飞3 分税制
图7 楼市调控央地博弈纷飞3 分税制

八十年代的中央财政常常会紧张。但当时的财政部是可以向中国人民银行总行发行国债的,其实就是印钞票。最要命的是,这印出来的钞票还由央行进行包销。但也只有这种方式才能维持住中央政府在财政上不至于“破产”。

问题是,20世纪八十年代,贷款、信用扩张、楼市、股市等等的资产项目都没有发展起来——年纪稍微大一点的人,可能会记得,八十年代九十年代末的时候,老百姓个人的闲余资金,除了捣鼓点邮票,养点鸽子等等小规模的投资行为之外,你就是想玩点融资投资、想弄资产泡沫、想搞投机倒把、想使用杠杆,都是没有途径、没有来源、没有机会的。

结果,央行印钞票的行为就好比一根大水管突突放水,地上却根本就没有一个池子可以蓄水,最终所有的货币都直接进入了日用消费品领域。于是生活消费品的价格全面失控,最终引起了恶性的通货膨胀,并引发了最终的社会动荡。

为了控制当时的通货膨胀,央行曾经把一年期定存利率破天荒地提升到10%。到93年,一年期定存利率到了10.98%!在这样的高利率和系列政策的釜底抽薪打压之下,到海南的投机客们,一时间倾家荡产,跳楼无数。

真正的解决办法,来自于有着“经济沙皇”外号的朱槠基。他后来做了三件事:中国人民银行法出台、分税制改革、人民币汇率机制改革。

是药三分毒,分税制的副作用日益凸显:

1、地方政府在财权和事权上陷入困境。分税制一开,中央的钱袋子立刻一天天丰满起来,各种大项目集中建设,一副不差钱的样子。地方政府则彻底丧失了最主要的财税资金来源。通过下表可见一斑。分税制概况

于是,地方政府一方面要直接承担医疗、教育、养老、市政基础建设等诸多具体事务,另一方面,地税那几个钱儿实在是撑不起这个场面。 要钱,没有,而且你不干活还不行——你这个领导同志还想不想发展进步、到更高的岗位上为人民服务啊?干活缺钱,就自己想办法啊!

2、区域发展全面不平衡。财税资源全面向中央聚集。随之而来的各种资源也向中央聚集。反观地方政府,财源上被截留,而事权(责)上没有丝毫的减少,换句话说事儿还是要做,钱又不归我,就只能向上面要、向上面求。

所以驻京办搞各种花样“跑部钱进”,通过要钱、要项目来促进地方建设的套路就不可避免。甚至对于其中的腐败,地方政府也是睁一只眼闭一只眼。

3、各级地方政府过于依赖土地财政。想要做好各种各样的民生工作,想要做好城市乃至于区域的发展规划,都需要真金白银的投入。什么最来钱,房地产啊。所以,要“保”,甚至要“促进持续平稳健康发展”啊!这就是为什么出现了这样奇特的场景,一方面中央政府声色俱厉,一方面地方政府虚与委蛇,政治态度很紧跟,落到实处打折扣。

4、淡化了地方政府服务纳税人的意识。我国的福利保障水平目前和美帝等发达国家比,还是有相当差距的。但是在税负水平上,这个差距就已经小了很多。然而,普通纳税人个人交的那点所得税,被中央政府咔擦拿走60%,剩下也就那么那一点,跟土地财政所产生的收入相比,不值一提了。这种时候政府怎又会对你那几个税钱太在意呢!

在新一轮的屋价大波动中,地方政府固然表情凝重、心中暗喜,中央政府也一直在等待观望、选择切入点。从这种意义上讲,不关注制度性的局限,单纯批评地方政府不顾大局、阳奉阴违,实在是有点勉强了。不讲背后的机制问题,单纯强调态度和觉悟,那是电视台《感动中国》、《感动北京》之流的水平。images7)

房地产政策调控点燃八大风险

近日,深圳仅6平米户型卖出88万元的价格、开盘即售罄的消息令人大跌眼镜,而这仅仅是当前楼市疯狂的一个缩影。自去年330刺激房地产政策以来,伴随着去库存调整、信贷政策放松、以及契税政策调整等,中国房地产市场发生颠覆性反转,从前两年库存积压一举进入轮快速的上升通道。

这一轮房地产上升周期是国家把"去库存"作为今年经济工作重点之一的背景下发生的,有着明显的国家牛市战略的烙印。然而,这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大。

比如银行新增信贷中房贷占比超过70%、各地地王频出;一线城市价格直逼国家顶级水平,假离婚购房激增、二线城市抢在限购政策落地前抢房;上市企业亏损依靠售卖两套“学区房”保住不被退市;企业利润不足炒房收入,企业家纷纷弃实业转而炒房等等。

在笔者看来,这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题,而是对整体经济形成了八大风险,足以引发警惕。

风险一是屋价涨幅之大,涨速之快前所未有,一、二线涨幅也向三线城市蔓延,全面的涨幅态势已然成行。

风险二是这次屋价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离,缺乏基本面的支撑。房地产市场一枝独秀,高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期,金融风险全面浸渗。

风险三是从屋价基本面指标来看,中国房地产价格也远超出可承受范围。不仅屋价绝对数值上涨之快,相对数值也不低。

风险四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性,一旦预期扭转,可能加大金融风险。

风险五是住宅用地供给不足,楼市香港化趋势明显。

风险六是屋价过快上涨加大收入差距,损害社会公平。正如香港楼市所反映出的问题,一旦屋价涨幅超出普通民众承受能力,也必会拉大收入差距,加剧社会矛盾。

风险七是房地产一枝独秀,或将遏制转型与创新,房地产利润丰厚,远超出实体行业收益,打击企业家创新的信心,不少企业家卖掉企业进入房市的现象屡屡。

风险八是房地产政策绑架政府,让政策进退两难。

楼市调控引爆金融风险阻碍人民币国际化

房市挤泡沫,必然痛苦,但是不可不做,因为已经它已危及中国经济安全。

国庆后,一行三会中,除了保监会,都亮出了底牌,再次连续重拳出手,所有的板子都打在了房市上。

第一,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住屋信贷会议,传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住屋信贷管理,控制好相关贷款风险。

第二,通过《P2P网络借贷风险专项整治工作实施方案》全面排查收尾

第三,证监会等15个部委周四下午联合发布《股权众筹风险专项整治工作实施方案》。其中,股权众筹平台与房地产企业、房地产中介以“股权众筹”名义从事非法集资活动等8类问题被列为重点整治对象。

9月的外贸数据更值得关注。它告诉我们,屋价泡沫如何威胁经济安全。

中国9月对外贸易出口下跌5.6%,出口下跌幅度远超进口,外贸顺差比预期的少约100亿美元。 这是1月以来的最弱表现,与此同时,这几天,人民币对美元连续贬值,对美元已经考验6.73的关口。

一二线城市,可以说是中国制造业主要集中的城市,这里的屋价泡沫,必然会抬升中国制造的成本,削弱中国的产品竞争力,并恶化中国的外贸形势:一方面是出口竞争力的下降,另外一方面是进口的抬升,顺差逐渐缩小。

如果不及时采取措施,我们的外贸顺差最终可能为逆差。

从过去近百年的历史来看,除了拥有霸权货币的国家,没有哪个国家能够同时保持汇率与资产价格的同时高位,人民币刚刚纳入SDR,还没有自由兑换,我们怎么能有人民币汇率稳定与高屋价并存的奢望?屋价泡沫,将会给人民币汇率带来负面影响。

很遗憾,这本来是美国搞TPP所设想的战略目标:TPP的设想,就是通过把中国排斥在外,搞一个美国与亚太国家的自由贸易小圈子,降低他们之间的贸易成本。

另一方面是推升中国与周边国家相互之间的贸易成本,从而最终降低中国制造业在世界上的份额。次贷危机后,这个战略被美国加紧推行,就是因为它被认为是狙击人民币挑战美元的最有效办法。

制造业是所有产业的最核心平台,农业、服务业、信息行业、金融、创新等等都需要围绕制造业来运作,没有制造业,其他产业就没有生长的根基。

当人均收入只有美国日本1/8的中国,一二线城市屋价涨到比日本同类城市还高,比肩美国同类城市的时候,我们本来有的人力资源成本优势,也必然会抬升上去,更多的中小制造业不得不关门。

博闻社据媒体数据,现在几乎50%的上市公司,一年的利润还比不上一线城市的一套房子。在如此暴力的财富分配方式面前,有多少人能沉下心来,践行工匠精神,去兢兢业业地勤劳创富? 高屋价不仅扼杀中国制造业,扼杀中国的创新,也导致资本大幅度外流,国民财富的巨大流失。

然而很遗憾,我们的一二线城市的屋价,有的在一年之类就翻倍,一年把5年10年的涨幅都提前透支了。这是极其危险的资本游戏,未来中国的屋价泡沫越大,强势美元战略就越有可能搞成!

屋价上涨过快,不仅影响居民的基本住屋保障,还会导致财富在短时间里的大规模、畸形、不公正的重新分配,扰乱整个社会的资源配置。而大量的信贷投入房市,也会给经济发展带来不可测的风险。

虽然在今年1月,有关方面还曾经要给房市加杠杆,但是,现在的苗头确实不好,投机资金自以为掌握了政策的走向,要把这个政策利用到极限。这样下去的话,最后的结局就必然是投机资本在吃饱后开始砸锅,去年的股灾殷鉴不远。

第一次参与世界经济大周期的中国,一入场就是一场前所未有的大复杂局面,我们很多人连小的市场经济周期,都没有多少体验,因为我们市场经济才30多年,更何况这样一个全球性的大阵容,又还是坐二望一的主角,确实引爆一系列王炸。

(本文为特约记者为博闻社特别撰写,特此致谢)

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