中產折疊：匯率貶值和樓市調控下的雙重焦慮

發生在本君身邊的幾個朋友的真實故事，他們的故事折射的是國內中產階級身處房價匯率夾縫之中的焦慮，是恐怕財富被“折疊”的擔憂。

從保房還是保匯率是個偽命題，房價和匯率都保得住；到保房還是保匯率；再到房和匯率一個都保不了……近期，尤其是經歷了國慶期間多城限購政策出臺和近日人民幣對美元中間價破6.9之後，朋友圈的風向也轉成了電風扇。

而以下，只是發生在本君身邊的幾個朋友的真實故事，他們的故事折射的是國內中產階級身處房價匯率夾縫之中的焦慮，是恐怕財富被“折疊”的擔憂。

正如一位資深投行友人的感歎，面對天量M2和由此堆出的令人咂舌的一線房價，實在沒有勇氣再買票上車，配置一些美元資產，賺可以預見的匯率的錢，分散投資是唯一長期有效的策略。

1、

國慶長假美元走強，按照SDR“收盤匯率+一籃子貨幣匯率變化”機制，10日，人民幣兌美元匯率中間價為6.7008元，創6年新低，11日人民幣對美元中間價再度下跌90點到6.7098元，連創新低。分析人士指出，美聯儲加息概率提高，人民幣外匯儲備創5年新低，以及英鎊國慶期間重挫均是人民幣匯率走低的原因。

與此同時，一篇名為《10月10日中間價破不破6.7？》的文章刷爆朋友圈，作者張瑜在國慶期間撰文稱，10月10日人民幣中間價理論預測為6.7181，考慮到波動過濾，可能略低於此。短期來看，6.7並不是匯率底，中期來看，年內貶值底不會擊穿6.8，整體貶值壓力可控。

“確實很有預見性，不過，機智的我早已看穿一切。”Candy笑稱，6.7遲早要破，7之前已經無險可守。而她在3個多月前辦理的50萬美元美國EB-5投資移民項目如果放到現在來辦，又得多花掉1萬多美金。

Candy供職于深圳一家金融機構，先生則在一家外資券商從事投行並購業務，從兩年前人民幣顯現貶值預期開始，Candy就已經在香港小額地配置了一些以美元計價的保險產品，涵蓋全家人的重疾、意外和投資型保險。

去年811人民幣對美元大貶，Candy和先生開始商量更多比例地配置美元資產，綜合考慮到小孩未來的教育問題，50萬美元的美國EB-5投資移民成為他們配置美元資產的選擇。

經過多方比較EB-5專案，他們最終選定了國內一家上市開發商投資於洛杉磯中心地帶的一個商業綜合項目，專案方資金雄厚，背景又是國內的上市公司、知根知底，所有項目資金中大部分來自於銀行貸款、專案方自有資金，只有三分之一來自於EB-5投資人的資金。

Candy和孩子作為申請人已經在6月底向美國移民局遞交了移民申請，該專案在8月8日有第一個EB-5投資人獲批I-526，目前已經有100名投資人獲得原則批准，還有2個月左右Candy的I-526就可以獲批。

“50萬美金在獲得永久綠卡的五六年時間裡雖然基本沒什麼收益，但考慮到人民幣長期處於貶值通道，匯率收益+獲取身份帶來的免費教育資源，我覺得這是一筆保值的穩健投資，雖然在很多人眼裡趕不上炒房的收益。”Candy說，一線城市的房價快速上漲她也是受益者，但雞蛋不能放在同一個籃子裡，50萬美元的移民資金來自于她出售深圳一套房產的所得，賣房不僅可以方便地證明移民資金的來源，也算是在高位套現收益變成美元資產。

我們的身邊，像Candy這樣的不僅換匯，而且換匯出境投資的人越來越多，初級版可以是赴港買保險，好處是不佔用外匯額度；如果綜合子女教育考慮，升級版可能是投資移民；如果嫌投資移民沒杠杆收益低，也可以是以下高級版的海外貸款買房。

2、

“折疊人生，請賜我一個蟲洞。”

在《北京折疊》風靡一時和此起彼伏的樓市量價齊升的新聞裡，馬軍（化名）新改的微信簽名贏得了朋友圈不少好評。

馬軍就職于券商的投資部門，他形容國內一線城市的房價是，不買難受，多買了也許以後會跳樓。

而他找到的“蟲洞”是：去美國投資買房，關鍵字是：美元資產、有杠杆、利率低、租售比合理、核心地段房價溫和上漲。“核心城市好的地段，租金收入可以覆蓋貸款利率加稅費，賺的基本也是匯率的收益，但是有杠杆，也有可能的房價上漲的收益。”

馬軍綜合對比了多家美國仲介提供的美國銀行給外地人的貸款，最優惠的方案是，貸款總額在41.7萬美元以內，利率最低4.00%；貸款總額在41.7萬美元以上，利率最低4.50%；首付四成甚至可以更低。

雖然美元貸款利率低，但考慮到長期人民幣處於貶值週期，馬軍還是慎重地測算了是人民幣負債還是美元負債。結論是：在等額月供償還下，假設人民幣目前匯率6.7，美元貸款利率4%，人民幣貸款利率7%，貸款三十年，人民幣匯率下跌到9.34是臨界點，超過這個匯率人民幣划算，低於這個匯率美元划算。“所以現在肯定是美元貸款划算，尤其是國內限購以後，美元貸款的杠杆優勢更明顯。”

紐約、洛杉磯、邁阿密是他重點考慮的三個城市。儘管有仲介力推邁阿密，說紐約洛杉磯相對成熟飽和，邁阿密現在好多大公司在往進搬，增長潛力大，房價便宜租金回報最高有8%，房產市場現在很熱，但馬軍還是按經濟基本面初步打算在紐約購置兩套地鐵邊上的小公寓。

“本來預算100萬以內美元買一套，如果能用杠杆就可以買兩套。”在紐約當地朋友的推薦下，他把公寓的區域設定在曼哈頓對岸哈德遜河緊挨著曼哈頓的從北往南三個town：Weehawken NJ、 Hoboken NJ和 Jersey City。

這些區域交通方便，吸引了眾多曼哈頓白領居住，過去幾年房價升的挺猛，但因為地段好，好公寓不愁租，而且房租不便宜。馬軍計畫12月就赴美看房投資，現在已經在app上流覽了多處房產，“美國房產資料齊全，評估價、歷史成交價、歷史租金價格都可得到，比較透明，這正是我理想的有杠杆有現金流的美元資產。”

結語

截止發稿的時候，在岸人民幣兌美元現報6.8912元，逼近7關口，創逾六年新低。

凡此種種，都真實而且越來越多的上演於國內中產階級的朋友圈。跟貶值賽跑，逃離瘋狂的M2，用美元資產鎖定部分財富積累，努力讓自己在折疊人生中不跌出原有的階層，是中產們而今目前眼目下最急迫的事。