中国高房价是在制造还是消灭中产阶级?

咱们开门见山，近日社科院发布中国十个房价风险最高城市报告指出，全国35个大中城市普遍存在估值过高或房价过高的风险，其中深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州等10城房价风险最高。

    “来了就是深圳人”这句遍布当地各个公共场所的广告语曾经让外来人心生温暖，但如今在那些去东莞和惠州买房的深圳上班族无奈的戏谑中，这句话已经被改为“来了就是东莞（惠州）人”。

▲图片来源：东方IC

在深圳这座人口结构严重倒挂、外来人口占多数的城市，如何吸引人才和留住人才的压力也传递到了当地政府的各个层面。

为此，早在今年3月，深圳出台了《关于促进人才优先发展的若干措施》（以下简称《措施》），规定向新引进入户的人才发放租房和生活补贴。

而从今天开始（12月1日），深圳市新引进人才可申请领取租房和生活补贴，补贴标准为本科1.5万元、研究生2.5万元、博士3万元，补贴一次性发放。新标准适用于2016年3月23日起办理接收手续的新引进人才。

简单的说，只要你是本科以上学历落户深圳，就能够拿到这笔钱。

深圳对人才引进的重视程度在近年来不断加大，在此次新标准之前，深圳早已有新引进人才住房补贴，不过本科仅有6000元，硕士9000元，博士12000元。

但即使是在深圳如此大的补贴力度之下，网络上逃离深圳的声音一直未曾断过，究其原因，深圳的高房价对人才的引进已经成为一大障碍。

▲图片来源：新浪微博

如何拿到这笔钱？

根据《措施》，申领这笔补助的硬性指标包括：

全日制本科以上学历，具有深圳户籍、本人未享受过购房优惠政策、未正在租住公租房、在深圳缴纳了社会保险费，且社会保险关系仍在深圳，在职人才还需满足“本科未满30周岁、硕士未满35周岁、博士未满40周岁”的年龄条件。

虽然上面的条件看着多，但据每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者去年的亲身体验，只要你是正规大学本科毕业，落户深圳几乎没有难度，同时在深圳缴纳社保，是很容易领到这笔补助的。记者在提交申请半年后，社保卡上就收到了6000元的补助（不小心暴露了自己的学历）。

在满足申请条件的情况下，你可以通过以下两种方式申请补贴：

 

一是通过深圳市人力资源保障局官网登陆“深圳市新引进人才租房和生活补贴系统”（https://sz12333.gov.cn/szhr_pubtalent/talent_login.jsp）按要求填报信息；

二是用手机关注“深圳市人事人才公共服务中心”微信公众号，点击菜单栏“我要办理”，并选择“租房补贴申报”。

网友们今天看到这个消息以后，对深圳的“壕气”是各种羡慕嫉妒恨：

从2016年开始，深圳对新引进的人才补助都翻了1倍以上，由此可见其对人才补贴力度之大。每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，在今年3月发布的《措施》中，对各类高精尖的人才的补助更是堪称土豪。

例如在完善高层次人才安居办法方面，杰出人才可选择600万元奖励补贴，也可选择面积200平方米左右免租10年的住房。选择免租住房的，在深圳市全职工作满10年、贡献突出并取得深圳市户籍，可无偿获赠所租住房或给予1000万元购房补贴。

可有人也在逃离这个城市

深圳给出的人才补贴力度之大，在国内各大城市都较为罕见，但深圳的高房价也让其引入人才的难度加大。

让我们看看，在全额拿到政府这些补贴后，究竟能撑多少时间。

以宝安区西乡槟城西岸小区为例，这个小区已经处于城市较为靠外的位置，其中4室2厅次卧单间的月租金为1700元（搜房网数据）。以深圳最新的补贴标准计算：

如果你是一位本科生，可以够你撑上将近9个月；

如果你是一硕士生，可以撑上将近15个月；

如果你是博士生，足够你撑上17个月。

政府给的补助，确实能帮上很大的忙，但你不可能一直租房住啊！因为你要成家立业，需要独立的住房。如果你要买房，深圳房价普遍已经攀上5万以上的单价，一套70平米的小套二，总价至少350万。2015年，深圳城镇非私营单位从业人员年平均工资为80839元，这意味着夫妻两人不吃不喝也需要工作21年才能买上一套房。

由于房价太高，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者周边有许多人便流露出要“逃离”深圳的想法。网友们对深圳人才补贴同样有类似的看法：

中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时候表示：

这个（补助）金额并不太大，我觉得这是代表政府重视人才的一种诚意，考虑到深圳的高房价，在财政能力许可的情况下一次性拿点钱出来进行补贴。这种诚意对很多人来讲，象征意义是更大的，深圳的格局一下就起来了。

不在深圳的人可能会抱怨深圳的年轻人“太矫情”，有至少1.5万的补贴总比什么没有好，其他地方还没有这笔钱呢。但你需要了解深圳的年轻人是怎么想的。

在林江看来，一次性发放几万块钱没有太根本的帮助，而且他认为大学生落户深圳也不是冲着那点补贴去的，主要还是（考虑）深圳带给他们的环境和机会，“深圳这个城市能给你带来什么？如果深圳给你事业带来的机会比其他的城市好，那就可以抵消高房价带来的负面影响。”

另据21世纪经济报道消息，深圳市委书记马兴瑞曾在多个场合表示，深圳当下最关键的是把各类人才聚拢来，并且把人才用好。只要把人才问题解决了，深圳不仅是现在走在前面，而是永远走在前面。

 

中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。16年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。

目前一线城市房价涨幅远超GDP增速、而与存款增速高度相关，但目前北上深的存款增速已基本归零，意味着流动性拐点或已出现。

▼中国地产过热难以持续

地产销售或接近顶部。再来看中国，16年的经济增速保持平稳，其中火爆的房地产是重要贡献，前8个月地产销售面积同比增长近30%，也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来，今年的地产销售或已接近历史的顶部，未来面临极大的下行风险。

中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看，老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。

中国新开工13年见顶，销量16年或见顶。从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国在13年已接近18.5，超过美国，接近日、韩的历史最高水平，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板，而13年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看，16 年中国的住宅销量将超过1400万套，大概率也是历史顶部。

居民拼命贷款买房。因此，16年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，13年的贷款占比仅为1/3，而16年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。

流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。而在15年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。

▼不配地产配什么？

17年债市依然向好。首先，我们对17年的债市坚定看好。我们曾经在14年旗帜鲜明提出“零利率是长期趋势”，指出随着人口老龄化的到来，地产周期见顶，资产回报率趋势性下降，最终都会走向零利率。而17年随着地产销售的再次下滑，我们预测10年期国债利率有望降至2%左右。

负利率国债蔓延。从全球来看，目前零利率的国债已经数十个，负利率的国债仍在蔓延，美国的10年期国债利率也只有1.5%左右，相比之下中国2.7%的国债利率仍有下行空间。

类债券高股息受宠。而随着利率的下降，类债券高股息资产价值也会显著提升。16年港股走牛，一个重要的原因是估值便宜，股息相对较高。而台股上涨的逻辑也是消灭高股息资产，美股今年也是公用事业和电信服务板块领涨。而对于A股企业而言，由于流动性陷阱的出现，企业已经不愿意投资而开始囤积现金，意味着未来分红率存在极大的提升空间。

关注轻资产：服务业和创新产业。如果未来重新回到通缩，那么跟地产相关的重资产行业将注定受损，而应该关注与地产无关的轻资产的行业，反过来就是重视人力资本的行业，尤其是服务业和创新产业。而从万科和腾讯过去10年市值的变化来看，显示的是以前大家买房买车，万科等地产企业负责把钱给钢铁水泥，形成经济循环。但是目前这一循环已经失灵，地产企业卖了房子也不拿地。而大家更愿意花钱买教育、医疗、社交，而腾讯和阿里等负责把钱花出去，中国经济正在形成新的循环，也酝酿着新的机会。

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