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融资限制 中国大型房地产开发公司负债严重

【博闻社】美国穆迪投资服务公司(Moody’s)3月29日警告称,中国面临的来自房地产潜在下滑的风险有所加大,因创纪录的借贷规模使银行业者更加偏爱风险,而政府抵抗这些风险的能力有所下降。

中国2016年银行投放贷款规模达到12.65万亿元人民币(1.84万亿美元)的创纪录水平,以支持经济增长,其中一半为家庭贷款–基本是抵押贷款-令新屋价格在这一年涨至五年高位。

政策制定者现在面临着房地产市场严重下滑损及经济的风险。

本月,当中国国务院总理李克强在全国人大会议上表示政府担心“非金融企业杠杆率较高”时,中国房地产开发商的财务总监们肯定哆嗦了一下。

多年来,房地产开发商一直在依赖(政府希望收紧控制的)日益扩大的债券市场和(政府希望降温的)房地产热潮之间保持着平衡,从而避免了市场如人们预测的那样崩盘。

即便是现在也几乎没有分析师预测房地产市场会爆发灾难,但他们表示,随着利润率面临压力,高杠杆的风险日益上升。

香港投资研究集团Orient Capital Research董事总经理安德鲁•科利尔(Andrew Collier)表示:“中国负债较为严重的开发商正处在刀锋边缘。”

房地产开发商正面临资金紧张,它们正进入3年来首次低迷。去年,中国大城市房价上涨40%,但2017年陷入停滞。根据标普全球评级(S&P Global Ratings)的数据,随着交易量下滑,预计今年房价将出现一位数下跌,规模较大开发商的销售额可能会下降最多10%。去年,房地产开发商销售收入增长20%。

北京智库中国政策评论(China Policy)的首席分析师王欣玲表示:“与全球同行相比,中国大型开发商高度负债的情况非常明显,这种状况是因为它们可以利用地方银行和资本市场。”

除了市场放缓,开发商青睐的很多融资来源正面临威胁。去年10月,中国开始限制融资、命令监管机构限制开发商的股票和债券发行,这是控制房地产市场举措的一部分。

中国当局还一直打击将房地产贷款纳入理财产品的行为,这些理财产品实际上允许银行将部分贷款转移到资产负债表以外。据一些分析师称,能够利用理财产品成为了开发商的一个重要资金来源。

标普全球评级的信贷分析师黄馨慧(Cindy Huang)表示:“我们认为,融资限制将削弱中国房地产开发商利用其它融资来源的能力并加大他们的现金流负担。”

根据万得资讯(Wind Information)的数据,在中国内地和香港上市的房地产公司中,恒大(Evergrande)负债率最高。截至2016年6月,该公司的净负债权益比为605%,行业平均水平为90%。以2016年销售额计,恒大是中国最大的房地产公司。

美奇金(J Capital Research)研究主管杨思安(Anne Stevenson-Yang)表示:“恒大是中国房地产市场反常之处的典型代表,在中国,房地产被当做资产持有,而不是用来居住。”

根据上个月恒大披露的文件,去年下半年,恒大借款增长近一半,至5650亿元人民币(合820亿美元)。

然而,摩根大通(JPMorgan)分析师表示,前几年,恒大多次从银行和债券投资者那里对债务进行了再融资,认为恒大“太大而不能倒”的观点给了银行和债券投资者胆量。

中国第四大房地产公司(以去年房地产销售额计)绿地集团(Greenland Holdings)也背负着沉重的债务。根据投资集团华创证券(Huachuang Securities)的估算,到去年9月底,绿地集团的净负债权益比接近于300%。到去年6月底,该公司净负债为1850亿元人民币。

国有企业的身份是一项额外优势,绿地可以通过与政府合作开发基础设施项目优先获得贷款。

北京政策研究机构蓝橡资本(NSBO)中国公司负责人乔纳斯•肖特(Jonas Short)表示:“房地产行业是中国经济的基础。”

企业和政府利益的密切联系促使投资者把大型房地产公司视为稳赚不赔的投资,而不管它们的债务规模或资产质量如何。

美奇金的杨思安表示:“外国投资者看到这些公司,然后会认为,这些公司的债券收益率相对较高,并且它们肯定得到了政府的支持,那么为什么不买呢?”

杨思安补充说,房地产开发商还善于避免资产减记,通常会在价格开始下跌时暂停销售,以保护它们的估值。

另一个手段是将空置楼盘列为投资物业(而不是库存),这些资产以市场价格计值。会计研究机构GMT Research表示,该公司在探访恒大40个开发项目后发现,该公司的很多“投资物业”都是空置的酒店和底商或者废弃的停车场。

“在中国,大型开发项目要花5到10年的时间才能全部卖掉,这是常有的事,”惠誉评级(Fitch Ratings)的高级总监林树毅(Su Aik Lim)表示,“问题是他们是否会全部卖掉。”

然而,目前几乎没有迹象表明,大型开发商面临严峻的融资压力。随着地方债券市场的关闭,很多开发商集团今年转向国际市场,在这个市场,投资者对于中国房地产开发商的高收益债券仍兴趣高涨。

上周,恒大发行了15亿美元债券,吸引了54亿美元的超额认购。

“很多人因为抄底购买这些债券赚了钱,这些债券背后还有实物资产的支撑,”一位从事债券业务的中国银行业人士表示,“人们觉得他们看到过最糟糕的情况,这些公司是幸存者。”

英国《金融时报》/路透