中国年内已有274家房企破产 包括全国500强企业

【博闻社】房地产行业普遍繁荣的好时光正在远去。

中国的房企是世界上最大的了。7月22日发布的《财富》世界500强中，上榜的5家房地产企业（恒大、碧桂园、绿地、保利、万科）均来自中国。

中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

房地产的发展本质是靠杠杠和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的日子也就过去了。来自人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中24日就有3家。

7月13日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

“过去30年的房地产发展模式很难再继续下去了。未来房地产市场显然只属于前30强。”近期，一次小型业内聚会上，某知名房地产行业大佬如此感慨。

面对2019年以来持续的楼市深冬，一些房企开始扛不住了。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

融资成本提高 市场对房地产企业资金链担忧

融资成本提高是这些中小房企破产的一个重要原因。据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。

高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出，能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束，因此，投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示，银行仍然最被依赖，超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源，随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券，对应比例分别为13%、12%、11%和11%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，事实上，部分小企业的倒闭，并非2019年首次出现，相比2014年2000家房地产企业关门，当下的数据依然较低。但房企破产数量被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。张大伟提到，2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。

“宁波首富”掌舵的大型房企也倒下了

记者查询名单发现，破产的公司基本为规模不大的中小型房企，但也有大型房企在房地产市场走到了尽头，其中就包括位列全国500强第215位的上市房企银亿集团。

今年6月，宁波首富熊续强悄悄申请了破产重整。

熊续强在2018年的胡润百富榜上以295亿元的身家排名第95位，曾有宁波首富之称。他掌舵的ST银亿（000981.SZ）发布公告宣布，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

银亿集团称，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。

事实上，银亿集团只是今年房地产行业的一个缩影。统计局数据显示，1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1—5月份回落0.4个百分点。

房企资金供给不足，跟房企融资方面的调控政策有关。

张大伟提到，2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前的采访中曾向记者表示，“目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。”

回顾过去，几十年来，房地产市场变幻莫测，但房企的存亡与政策、市场环境密切相关这一点从未改变。

房企洗牌十分明显

据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%。

值得注意的是，对比2016年前的百强房企名单，仅有18家房企仍在今年的百强名单里，包括万科、恒大、碧桂园等，而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。

“房地产企业破产在近两年已不鲜见，但银亿的破产申请依然让行业从业者们嘘唏不已。是的，属于房企的‘暴涨’时代真正落幕了。房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米上升到2018年的17亿平方米，转至2019年上半年成交面积已然同比下降1.8%，似乎已经在证明行业整体规模见顶，属于行业‘大浪淘沙’时代已经来临，被淘汰有大量中小房企，亦有上市房企、头部房企。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

张波认为，银亿事件可以有很多种解释，有一个重要原因是多元化不成功，但在房地产去产能化的大背景下，大量中小型房企专注房地产或许是“等死”，但多元化或许是“找死”，但无论如何必须要有出路，未来顽强生存下来的大型房企，必是找到合适自己的发展的节奏，再加上点“好运气”，或者是有着独特资源优势“小而美”的企业。

未来，张宏伟认为，中小房企被淘汰是必然趋势，大型房企将会占领房地产市场的天下。目前，房地产行业集中度仍在不断提升，无论是竞争力、产品专业能力、融资能力还是品牌影响力，中小型房企都难以和大型房企匹敌。部分中小型房企转型进入细分领域，如养老、主题乐园等，还可能有存活空间，但发展空间依旧不大。

“中小型房企无法避免被时代淘汰，这是一个市场趋势。以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企中，80%-90%都将被淘汰。”张宏伟说。

“其实不用对房企的下个十年过度悲观，‘大浪淘沙’洗礼之后的行业会更精彩，未来房地产开发行业将不再以规模为第一要素，不再去比拼谁的销售面积最大，而是看谁的产品更好，谁能更紧跟用户的需求趋势变化，从‘规模化’向‘品质化’过渡或是房地产开发行业下个十年最大趋势。”张波说。

21世纪经济报道／每日经济新闻